本人非评估专业或财务专业的,最近应领导要求做一个供水特许经营项目经济评估,也不知做得好不好,现摘录出来,请各位专家帮评一下(文章中部分取自网上资料):
    某地供水特许经营项目经济评估
      
    一、项目概况
    某地自来水公司现有资产经评估为****万元(基准日为2004年**月**日)，其中固定资产值为****万元。
    该自来水公司下设的水厂设计总规模为**万m3/d，目前一期供水能力为*万m3/d，建成于199*年。 2003年全年供水量为1***万m3，售水量***万m3，主营销售收入为***万元;2004年最高日供水量*万m3/d，现有在职职工1**人，2003年人均工资福利等总收入为*.**万元。目前供水人口达**万人，水表总数为*.*万户。
    二、评估对象
    本项目评估对象为某地自来水公司。
    三、评估目的和实施特许经营的意义
    评估目的:
    对拟投入对外公开拍卖的某地自来水公司特许经营权进行现值评估。该特许经营权为政府特许的专营权，具垄断性和排他性。
    实施特许经营的意义(摘录网上):
    基础设施的建设和公共服务水平的提高对经济增长与发展的影响是至关重要的。但基础设施的建设需要大量的投资和随后的高额运营成本，公共服务水平的提高也需要政府大量资金的注入。这样，无论是发达国家或欠发达国家及地区的政府都为此背负了沉重的债务，造成政府负担过重，难以为继，将大大阻碍基础设施建设的发展以及公共服务质量的提高；而日渐富足的个体、私营部门经济实力不断增强，存在投资欲望。在公私部门之间建立伙伴关系(民间参与公共基础设施建设和公共事务管理的模式统称为公私（民）伙伴关系（Public—Private Partn ership—简称PPP模式。)融资建设基础设施与提供公共服务，有效地减缓政府财政的压力，就显得顺理成章，也切实可行。更重要的是，采用PPP模式，由于其机制新、管理活、责权利明确，比传统的由政府单独建设、运营的模式更为高效，因此，逐渐被广泛采用。正如任何事物均存在正反两方面一样，PPP模式运用中也潜藏着各种风险。
    四、评估范围和有效期限
    本项目的评估范围为某地自来水公司现有供水范围内的*.*万用户及今后潜在的用户。
    本项目评估的有效期限为25年。
    五、评估基准日
    本项目评估基准日为2005年1月1日，评估过程中所采用的一切取费标准均为2004年9月的价格标准。
    六、评估原则和方法
    特许权的评估依据是被许可方在使用特许权后在生产经营中取得的收益，因此，本项目评估拟采用收益现值法来对本项目特许经营权进行评估。
    收益现值法是本着收益还原的思路对企业的整体资产进行评估，即把企业未来经营中预计的净收益还原为基准日的资本额，具体评估办法是通过估算某地自来水公司在未来的预期收益，并根据自来水行业的基准折现率来选用一个适当的折现率以折现成基准日的现值，然后累加求各，得出评估值。某地自来水公司对某地供水的独家垄断，及其现有**万人的用户群和将来潜在的预期用户群，是某地自来水特许经营这一无形资产的主体。
    计算公式为：评估值=未来收益期内各期的收益现值之和，即：
    n    Ft
    P= ∑ —————
                        t=1   (1+i)t
    式中：P——某地供水特许经营权的评估价值；
          Ft——未来第t年预期收益额，包括资产剩余净额值；
          i——折现率，取为10%；
          t——收益计算年。取2005年1月1日t=0；
          n——预期收益年限，为25年。
     关于折现率确定的说明:
    折现率是用以将资产的未来收益还原（或转换）为现在价值的比率。
    根据国资办发(1996)23号关于转发《资产评估操作规范意见（试行）》的通知,在《资产评估操作规范意见（试行）》第一百一十四条中提到“整体企业评估的收益现值法要将企业未来收益折算为现值从而得出整体企业资产评估值……。可以现有的统计数字或经济指标为基础，再进行综合分析调整。对于非亏损行业，整体企业的未来收益额可根据未来税后净利润来确定，折现率可以行业平均资金利润率为基础，再加上３％至５％的风险报酬率。除有确凿证据表明具有高收益水平或高风险外，折现率一般不高于１５％。”
    对本项目评估时，收益值取企业的净利润，折现率根据行业基准收益率8%再加2％的风险报酬率(考虑自来水为低风险行业,其风险报酬率取低值为2％)取为10%。此折现率基本与目前国内大多数同行业的折现率相当。
    据此编制《财务现金流量表》。
    风险分析(摘录网上):
    PPP项目的主要风险有政策风险、技术风险、财务风险、营运风险。[政策风险]即在项目实施过程中由于政府政策的变化而影响项目的盈利能力。为使政策风险最小化，就要求法律法规环境以及特许权合同的鉴定与执行过程应该是透明、公开、公正的，不应该出现官僚主义现象，人为的干扰应是最少的，否则，合作各方均会受到损失。PPP项目失败原因主要归结于法律法规与合同环境的不够公开透明，政府政策的不连续性，变化过于频繁，政策风险使私营合作方难以预料与防范。
         [技术风险]直接与项目实际建设与运营相关，技术风险应由私营合作方承担。
    [财务风险]大小与债务偿付能力直接相关。财务风险是指基础设施经营的现金收入不足以支付债务和利息，从而可能造成债权人求诸法律的手段逼迫项目公司破产，私营合作方可能独自承担此类风险。
    [营运风险]主要来自于项目财务效益的不确定性。在PPP运用过程中应该确保私营合作方能够获得合理的利润回报，因此要求服务的使用者支付合理的费用。但在实际运营过程中，由于基础设施项目的经营状况或服务提供过程中受各种因素的影响，项目盈利能力往往达不到私营合作方的预期水平而造成较大的营运风险。
    [另外]，在项目的运营收人大大低于预期水平时，政府可以给予私营合作方一定的补贴，政府也应委任独立机构对私营合作方实施监督，以确保私营合作方的运营效果，避免私营合作方的道德风险。当然，在项目的运营过程中，由不可抗力因素(洪水、战争)引起的财务盈利能力降低的风险即不可抗力风险应由私营合作方和政府部门共同承担。不可抗力风险可由私营合作方或政府部门投保以规避。
    七、财务评估基本数据及依据
    1、固定资产原值、投资
      1.1、2004年固定资产评估值为****万元，其中管网****万元，建构筑物设备等其它为****万元。
      1.2、管网投资
    因难以对今后每年管网投资实际需求进行量化预测，拟以每年所收取的管网建设费作为当年的管网投资额。
    近三年管网建设费的加权平均数为***万元,因此本次评估以2004年***万元为起始基数和年递增率*.*%来预测项目期25年各年的管网建设费。
      1.3、固定资产投资
          a、根据目前的规划，近两年须实施某建设工程和某更新改造工程。投资估算分别为***万元和***万元
      b、水厂二、三、四期工程建设
    2004年最高日供水量为*万吨/日，日变化系数为1.2。
    根据对1996—2003年每年售水量的统计分析,7年间的年均递增率为*.*%,以此作为评估期内每项经济指标递增率的依据。据此推算出2005—2029年25年的每年最高日供水量，见最高日供水量预测表，
    水厂二期扩建工程投资估算为****万元。
    水厂三期扩建工程投资估算为****万元。
    水厂四期扩建工程投资估算为****万元。
   
    2、承担的各类债务
    总计承担的各类债务为****万元。
    3、产品成本
      3.1、折旧提成率:按照固定资产的4.1%分别计算各年的固定资产折旧,净残值为固定资产的4%,详见固定资产折旧估算表
    3.2、大修理基金按固定资产的2%提取；
      3.3、药剂费
    [矾耗]
    矾单价2300元/吨
    2004年平均单位矾耗3.67kg/千吨水
    年矾耗总额=年供水量(万吨)*84.41(元/万吨水)
    [氯耗]
    氯单价3100元/吨
    2004年平均单位氯耗3.0kg/千吨水
    年矾耗总额=年供水量(万吨)*93.0(元/万吨水)
    3.4、电费
    电费单价按0.52元/度计;
    2004年平均单位电耗307度/千吨水
    年电费总额=年供水量(万吨)*0.1596万元/万吨水；
    3.5、检修维护费取固定资产的1%；
      3.6、工资福利标准按2003年实际金额*.**万元/人•年计，企业定员***人, 平均年增长*.*%；
    3.7、摊销费取固定资产的0.3%；
      3.8、其他项目包括行政管理费等，取已计成本之和的10%；
      3.9、年经营成本为：
          ****万元（2005年）——****万元（2029年）
      3.10、成本估算见成本表（表3）。
    4、水价
    很难预测今后水价的趋势，暂按目前的综合纯水价*.**元/吨计。
    八、财务评价
    1、销售收入（含水厂建设费）。
    1.1、销售收入
    A、根据1996年～2003年7年间的售水量统计，平均年增长*.*%。
    B、2004年总售水收费金额为****万元。
    C、据此计算各年销售收入，项目期销售收入总额为****万元。
    1.2、营业税及附加（含城市建设维护税及教育费附加）:
     营业税按销售收入的6%计，城市建设维护税及教育费附加按营业税的10%计
    项目期销售税金及附加总额为****万元。
    1.3、所得税按33%计,盈余公积金按10%计,公益金按5%计
    项目期所得税总额为****万元。
    1.4、利润数
    项目期销售利润总额为*****万元，营业外收入总额为****万元，利润总额为*****万元。
    详见利润估算表
    1.5、投资利润率
    投资利润率=（项目期利润总数÷总投资）×100%=*.**%
    1.6、投资利税率
    投资利税率=*.**%
    4、年累计净现金流量为*****万元,按10%贴现系数计算的净现值为:abcd万元;按8%行业基准贴现系数计算的净现值为:efgh万元。
    现金流量表见表
    5、投资与承担债务平衡分析
    ①        、可用于还款的折旧
    还款期固定资产折旧用作还款。
    ②、借款偿还期
    详见借款平衡表
    6、财务平衡分析
    通过财务平衡表（见表7）可以看出在整个项目期内除偿还本金和利息外，可留用折旧****万元，上缴所得税****万元，盈利资金*****万元。
    九、评估结果
    在调查、分析评估对象实际情况的基础上，经过评定估算，确定某地供水特许经营权评估价值为abcd万元。
    十、评估假设前提
    1、国家产业、财税、金融政策在预测期无重大变化；
    2、地方社会经济环境不发生大的变更；
    3、项目保持持续性经营，并在经营范围、方式上与现时方向保持一致；
    4、自来水需求保持一定幅度增长；管网建设费在项目期25年内一直存在并不底于现行标准(如果政策取消管网建设费的收取,则建议按上一年度所收取的总额和一定的增长幅度,测算等同于税后利润的水费单价,并加入到水费总价格上去,使损失的管网建设费能够在水费收入中得到补偿);
    5、假设项目期内不会遇到重大的销售货款回收方面的问题（即坏帐情况）；
    6、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
    十一、 结语
    项目公司的特许经营期是25年，按目前的终端水价和供水量来看，供水企业在项目前期将承受很大的偿债压力，但项目后期随着债务的清偿其成本压力将大大减轻，如果随着城市规模的不断扩大,自来水公司的售水量随之增长，则该项目未来比较乐观，
    一个城市供水项目的寿命最低应在35年以上，也就是说，在项目运营期满移交后，政府还有15～30年的时间获取收益。
    因此,该项目从整体上判断收益是好的。
    另外,PPP模式的成功运行在很大程度上依赖于正确的风险辨识以及合理的分配,如果政府为防范PPP运用的风险而要求的权益资本占总资本比例过高，将减小项目的价值，不利于基础设施项目吸引民间资本参与。同时正如预期的那样项目的政策风险越低，项目的价值越高。项目政策风险的降低可以通过公开、透明的法律法规环境与合同环境等方面实现,以增强项目对民营部门的吸引力。   
   
    -----------各类估算表略
   
   
    编写：talang
    QQ:16596000
    Email:victory0829@sina.com和victory0829@163.com
    2004年10月*日
   
   

你的评估报告比较详细，应该是当前经济评估测算中的典范了，其中我有几点意见供参考：
    1、项目做经济评价可能是卖出项目或者买特许经营权（你没有介绍清楚），我想读应该牵涉到投资利息的支付问题（即：成本中的财务费用）；
    2、成本费用中还应该包括原水费用；
    3、既然有管网维修，我想管网的维护费也需要几入成本；
    4、不知道你以何种方式偿还贷款，贷款的偿还方式对投资收益率的影响也比较大。
    我也在作相关的测算，有机会希望能多与你沟通、交流！

强烈要求：置顶！精！

谢谢楼上的回复,本文是某地对外公开拍卖特许经营权预定方案中确定特许经营权价格的一个主要附件,正式方案中确定特许经营权价格将请专业评估公司来做.因本人专业是工程方面的,要我来做这个特许经营权无形资产评估颇有赶鸭上架的味道,所以相关的理论阐述很少,不是不想写而是写不出来!呵呵.也正因为如此,我把原文作了修改贴出来,向水网在这方面的高手请教.
    对你的提问答复如下:
    1.在本文[评估目的]中已提到:"对拟投入对外公开拍卖的某地自来水公司特许经营权进行现值评估",所以是卖出,目的是要评估出一个卖出价,领导的意见是将被许可方在使用特许权后在生产经营中取得的收益作为确定卖出价的原则,资产不出让.因此本项目相当于TOT形式,但在被许可方取得使用特许权后的25年中,还必须建设水厂的后几期工程,25年到期时无偿将整个项目归还政府.
      总成本和经营成本中似乎不能含投资利息吧,牵涉到投资利息的支付我是在借款偿还平衡表和财务平衡表中体现出来的
    2.关于成本费用:因本地水资源费(即原水费用)是交给水务局的,收支平衡(仅向水务局收取一些收费的手续费),而且平均水资源费价格仅仅只有0.03分,因此本文中将其忽略
    3.管网的维护费似乎应该在管网基金中列支,我们这儿叫管网建设费,本文在[管网投资]中已有说明,但未说清包含管网的维护费,因为查阅很多资料,都没说清楚管网的维护费是列于检修维护费(固定资产的1%)还是在管网基金中列支?
    4.贷款的偿还方式(资金来源)主要有利润总额、可用于还款的折旧,不足部分还动用了前N年的部分大修理基金,这部分内容主要是在借款偿还平衡表中体现出来的,所以在文本中缺少.

踏浪：报告写得不错，愿与你共同探讨。请加我QQ：87357325，或email联系：fhb-2001@163.net

踏浪：你好！看了你的回复，知道你是代表甲方（政府）利益，不知对不？不知道你们以TOT方式操作自来水厂，是由特许经营公司收费，还是由原自来水厂收费，这中间存在部分费用的返还及税收问题。管网维护基金一般以管网投资（包括现有管网的评估值）7%~8%的比率提取，包含了管网折旧、大修、日常维护费用。特许经营价格应该在你确定了固定资产、运行年限、运营成本、投资收益率后很容易得到的。另，尽管你以甲方立场对项目进行评估，但由于项目以TOT方式操作，也就是乙方必须以先进性是一次性支付，这就牵涉到其资金的融资渠道问题，在乙方进行测算时，每年需要归还的利息一定会以财务管理费用的方式计入经营成本，因为这是他每年需要实际支出的费用。
    仅供参考！
   

阿丢友的回贴真是受益匪浅!其实我也不是什么代表甲方利益,现在政府拟以特许经营授让方式,公开地一次性授让我们公司20多年的特许经营权(不仅含水厂,还含管网和用户收费),原自来水公司将撤销,资产将特许经营公司管理经营,主管部门监管.
    对于你提出的建议,我还有几点不太明白:
    1.[管网维护基金一般以管网投资（包括现有管网的评估值）7%~8%的比率提取]-----我在有关评估书中也看到过,但实施起来政府肯定要问有什么依据,现在我们是以用户申请接水时一次性按其住房面积来收管网建设费的.
    2.投资收益率是否就是在现金流量表中所确定的贴现率?10%的贴现率定得是否适当?
    3.在本项目评估中,因为是要求出特许经营价格,在刚开始做现金流量表时,不可能已有一个特许经营价格,也就是在现金流出中不含特许经营价格;而在得出了一个按一定贴现率计算得到的净现值(即特许经营价格)后,是否要回头再在总成本估算表加上这个净现值的融资利息作为财务管理费用计入经营成本,然后再重新按计算出来的新的经营成本计入现金流量表中的现金流出中,最后按一定贴现率计算得出新的净现值作为最终特许经营价格?
    还请赐教

踏浪：
    你好！
    我基本上明白了你们的操作程序和方式。我想你们与其他意向公司商谈时应该是以政府名义进行的吧。所以我觉得你代表政府利益。
    1、        管网维护费的提取是以经验值提取的，没有特定的根据。不知你们根据居民居住面积提取建设基金的依据是什么？如果为工、企业用水又如何考虑？
    2、        我讲的投资收益率不是折现率，而是你们允许的投资商的内部收益率，与你定的折现率有一定关系，但不是此值。
    3、        对你计算的过程，因为没看到具体资料，无法预知，但我感觉你的计算方式可能有点问题。一般而言，你需要计算的结果是特许经营价格与投资内部收益率，二者定一，或二者调整至双方接受水平，但对自来水来讲，牵涉到一个目前水价问题，即：政府不愿调整目前水价，相当于特许经营价格短期内是固定的，那只涉及价格调整公式的制定。你最主要的计算依据就是固定资产值以及运营成本、经营总成本的确定，这两方面确定了，其他的就没问题了。
    我也在学习这方面知识，有机会共同探讨。如果方便，你可以给我发邮件，我帮你看看！manage_03@yahoo.com.cn
   

各位楼主好,我目前也正在做特许经营权的评估,在此提出一点小小的疑问:第一:评估公式中不应该包括资产的净残值,因为是TOT模式,经营者并不拥有资产的所有权;所以期满也不应享有资产的剩余收益权;第二:对于折现率应该是行业的基准收益率这个思路不错,但由于该行业一直由政府垄断经营,并且各地的经济发展水平不一.所以我觉得是否结合当地的实际经济发展水平加以修正呢?考虑不太成熟.感觉可操作性不太好把握……另文中有一处小小的错误，自来水行业缴纳的是增值税而非营业税，另外有的地方应该有相当于建设基金之类的费用。

文章中好象有个公式错误：“  投资利润率=（项目期利润总数÷总投资）×100%=*.**%”。
      投资利润率=（年利润总数÷总投资）×100%

不好意思，我也是半懂不懂，最近看了些书，觉得要真正做到动态评价，内容比较深奥，比这复杂多了，学懂了再来跟大家交流。

要确定特许经营权的价值，必须用动态分析，因为你的折现就是考虑的动态情况。
    价值评估，最主要的几个指标是：NPV、IRR、ROE、IRR( project)等，而投资方第一考虑的指标是：
    NPV（净现值）、IRR（内部收益率）
    计算周期的确定：不管你的特许经营期限是30年，还是25年，在折现评估模型中，一般只需计算20年的经营期，超过了20年，20年后的收益的折现对整个项目的影响很小，可以不考虑。
    对于折现率（Discont Cash Rate),i=10%是比较高的，应该参照国际国内的资本市场的资本成本加风险系数确定，发改委的数据已经过时了，国际投资者不会采用这个系数的。

财务费用 Finance Cost,也是一个必须考虑的因素，任何投资者都不会是全部自有资金投资，否则就没有财务杠杆的效用了。
    财务费、折旧、摊销、增值税和运营费用构成总成本，在总成本的基础上计算的IRR、NPV才是投资者最关心的2个核心指标，而投资利润率仅仅是一个参考值，重要性很小。

其实，很多投资公司或环保公司，根本不知道财务分析模型怎么做的，顶多是按照概算的那一套来的。而国际性的水务投资公司，都有自己一个完善的投资分析模型，每一个因素都有其一整套预测分析模型，这样整体的投资分析，才会更精确，才知道自己的风险和投资回报

还有一项好像没有看到：重置投资，这部分费用对现金流有一定影响。